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操盘策略

房奴理财怎么理 算笔账告诉你提前还贷不如投资
发布时间:2014-03-19 浏览:

  【案例背景】

  王先生今年35岁,太太32岁,并且有一个3岁的儿子。王先生大学毕业后就进入一家互联网公司工作,从事的是网络安全维护,经过了近10年的打拼,已经成为了网络安全部的副总经理。目前,王先生收入比较稳定,年薪在30万左右,太太是一所幼儿园的老师,年薪在10万元左右。当初为了结婚,王先生在09年初购买过一套住房,面积为90方,房款总计为180万,王先生当初是首付三成,其余采取商业贷款,期限30年,按照当时房贷政策享受的是7折利率,等额本息还款。王先生本来想结婚后每年存下来的钱一点点提前还掉房贷,但是由于婚后很快就有了宝宝,开销一时也很大,也没有顾上这事。最近被提升为副总后,收入高了些,孩子也渡过了开销最大的前几年,王先生就心里打算是不是要开始提前归还房贷了。今年公司老板宣布了个消息,由于公司准备要上市,因此要把之前奖励给职工的股权收回,王先生作为老员工,大概可以拿到50万股权变现收入。另外,这几年来随着公司待遇的提高,王先生的公积金也水涨船高,一直没有动用,现在算算大概有20万余额。目前王先生家庭开销为每月15000元,房贷本息大约6500元。王先生本来打算将这笔钱连同公积金取出来,一起归还房贷,但是太太有不同意见,她觉得日后小孩开销还要多一块教育费用,开销日渐增大,现在投资理财收益也比较高,不如保留这笔本金去做些投资理财,可能每年的投资收入要比房贷利息还要多,多余下来的钱可以作为孩子的养育费用。王先生在投资理财上从无涉及,但是觉得太太说的如果能实现,也是一个比较好的选择,于是想请教下专业的理财师寻求帮助,看如何合理分配。

  【案例分析】

  王先生的案例是我们身边经常能见到的一个典型案例,主要表现为房贷业主在理财选择上的纠结,是提前归还房贷,无贷一身清还是作为本金做投资赚利差?事实上,这个问题看似只是个简单的选择题,实际上是非常细节和实际化的问题,没有标准答案,视每个客户的情况而定。而在这个最终选择上,却又会对客户未来的生活产生比较大的实际影响,不得不打起十分精神做选择。以下笔者将根据自己的经验,先向大家分享一下类似案例规划的几个重点考虑原则:

  第一原则:根据实际需求,评估客户目前房贷压力的实际情况

  根据实际情况来看,目前购房采取房贷形式的占大多数,特别是集中在年轻人这里,主要是为了结婚、定居等需要。一般来说,房贷是由首付款和日后每月供款组成,首付款交的多,日后供款压力就小。因此根据这个标准来衡量,大部分客户的房贷压力可以分为较大、适中、较小三钟类型。一个比较简单的区别方法,是计算下客户每月还款的数字和其税后收入的比例,一般50%作为标准的警戒线,若达到或者超过该警戒线,实际上的房贷压力是巨大的,可以说是真正的房奴一族,生活质量和水平要大为压缩,这同样也是银行考虑房贷还款能力的重要指标。如果是在30%-45%之间,可以认为是属于压力适中,不是太影响生活质量,但是会影响家庭日常储蓄积累,即每月还贷和生活都不愁,但是每月存下来钱不多的状况。如果是在30%以下,压力较轻,除了保障生活水平外,依然有一定的储蓄积累能力。

  那么针对以上三种情况,其各自的出发点和需求是不一致的。一般来说,房贷压力大,每日为了还房款压缩生活质量的,如果有闲钱,归还房贷是比较优先的选择。例如著名电视剧《蜗居》里,海萍为了买房省吃俭用甚至每日家里只吃挂面,就是一个比较典型的案例。那么针对这种情况,有闲钱拿去归还房贷,降低每月还款压力,逐渐让生活质量恢复到正常的水平,才是真正能在生活上帮助到客户。房贷压力小,其实归还房贷不是那么迫切,对于家庭财务的影响更多的可以考虑到投资上的利差问题。例如对于月收入1万元的客户来说,每月还款压力如果只是2000,没有太大压力。但是考虑到提前还款却是要消耗掉大量本金,而这些本金拿去投资却是可以弥补上这些利息支出的,保留本金做投资,暂缓提前还房贷就是最佳的选择。对于房贷压力适中的来说,选择提前归还或者是做投资其实两者均可,一般根据自己的家庭情况而定。例如收入的稳定性,是否有小孩及教育费的问题,是否有本金可以做投资。一般建议如果是家庭无本金的,只有这笔资金数额较大可以作为投资,还是以投资为主,如果未来开支有预期较大增加,例如生育小孩和子女教育,也可以考虑作为投资用途。

  第二原则:进行理财投资必须注重的是安全性和收益性的统一

  把可以作为还贷的资金用作投资,必须考虑的就是安全性和收益性的统一,应选择在确保安全的基础上性价比高,收益高一些的品种,对收益率的要求是超过同期贷款利率。切忌过于保守或者是过于追求收益。在身边经常发现有朋友为了博收益,甚至直接拿钱去投股票做期货,结果损失惨重,完全打乱了家庭理财的计划,此类不可取。另外还有种极端情况,就是因为怕这笔本金亏损,所以选择最安全的投资方式,例如银行存款和国债,但是却没有计算是否收益高于贷款利率,如果这样的话真还不如还房贷。

  按照最新利率来看,目前5年以上的贷款基准利率为6.55%,之前的房贷存量客户有很多都是贷款利率有打折,例如7折就是4.585%,也有上浮10%那就是7.205%,所以不同客户应该根据自己的情况进行计算,那么我们追求的投资收益,一般也需要超过这些标准。从目前的理财产品市场来看,能提高这些收益,相对安全的产品还是蛮多的。例如今年年初以来银行的短期固定收益类理财,一般风险不高,收益稳健,普遍收益均在6%以上,如果是信托类产品,基本都在9%以上。建议投资者可以选择历史业绩较佳,有较强刚性兑付能力的信托产品或者是银行固定收益类理财,而规避一些收益高但是对应风险大的产品,例如P2P、有限合伙这类的品种。

  第三原则:选择投资必须考虑流动性需求,合理安排投资产品的期限

  这里先说一个朋友的真实案例,陈先生之前有买一套住房用作婚房,房贷约150万,因最近考虑要结婚,父母特地给他凑了150万打算让他提前还清房贷作为婚前财产。陈先生拿到这笔钱后,并没有去归还房贷,而是去做了个6个月的理财产品(有限合伙基金),收益是很高有10%,本来想着半年后再去还可以多赚点利息。但是没想到事业上的不顺利导致陈先生忽然丢了工作,而临时找的职位收入要低一大截远够不上房贷的月供,陈先生只能被迫每个月都省吃俭用,连外面出去吃饭都成了奢侈,眼巴巴盼着6个月赶紧过去可以拿回钱。

  从上述这个真实案例里可以看出,是否转做投资,及投资期限多少,必须要考虑流动性长短的问题,一般来说,对于房贷压力较小的客户,可以多考虑一些长期一点的投资,例如1年或者是1年以上,因为一般此类产品收益比较高,可选择性也高。对于房贷压力不小的客户,一般考虑短期一点的投资,例如6个月或者3个月,拿到的投资收益可以及时补充生活费用开支。而如果是特殊目的的,例如陈先生的情况,并不建议转作为投资。

  【理财规划建议】

  根据本案例情况来看,王先生家庭收入累计为40万,折合月收入33333元,房贷支出为6500元,占比19.5%,属于较低水平。同时家庭其余开支为15000元,占比45%,两项合计为64.5%,尚有35.5%即每月11833元作为结余储蓄,所以可以看出王先生的房贷压力不大,属于压力较轻的类型。同时,王先生的房贷做得比较早,利息还可以打7折有比较大的优惠,按照目前利率来算实际利率只有4.585%,在理财市场上的理财平均收益已经远高于其,因此王先生确实不用着急归还贷款,可以转作为理财投资。在公积金方面,按照目前的公积金政策,王先生可以凭归还银行按揭的银行记录,例如存折的交易记录去取公积金,这笔资金除了归还贷款外,也可以用作投资。如果王先生想要降低月供,可以拿公积金归还贷款,其余的50万用作理财,否则可以合并一起投资。

  在投资产品上,推荐王先生尽量选择安全稳健的产品,例如银行6个月到1年期左右的短期固定收益产品,一些业绩比较稳定的债券基金也可以作为考虑。如果王先生另外还有资金,可以凑到100万投资信托类品种,选择1年期的,融资方实力强,抵押充足的信托产品,目前信托产品整体上来看还是进行刚性兑付,安全性还是有所保障。在收益支付上最好选择有半年支付的品种,作为生活费补充。

  希望本案例能对您身边的房奴客户理财起到一定的参考作用。作为理财人员,能利用自己的经验和专业知识帮客户解决实际的问题,才是我们的价值所在!

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