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操盘策略

房企资金回笼减速 边捂“钱袋子”边涨价
发布时间:2015-09-10 浏览:

  上市房企的资金链越发紧张,房地产的经营环境不容乐观。

  日前,Wind资讯根据上市房企2015年中报数据统计显示,142家上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元,同比增长幅度约达13%。同时,这批上市房企平均负债率为76.8%,创下近年来的峰值,超过四成的房企资产负债率超过70%红线。

  “随着楼市行情和资金环境的变化,房企的融资、资金周转压力将会进一步加大,盈利能力受到极大的考验。”华南一家上市房企投资者关系部管理层表示。

  “新一轮资金链紧张”

  “由于房地产资金投入大、开发周期长等特点,70%为房企负债率的警戒红线。”业内人士认为。然而,截至2015年中期,负债水平处于高位的房企梯队规模逐步扩大,其中,资产负债率大于80%的房企占22.54%,70%-80%之间的占比为20.42%,60%-70%之间的占比为20.4%。

  “负债水平持续高企与房地产行业的大环境息息相关,即使融资环境较去年有一定程度的宽松,但投资机构向房地产投资输送资金则越来越谨慎,以至于房地产行业面临‘拿不到钱’的新一轮资金链紧张考验。”平安银行(10.97-0.13-1.17%)一位从事开发贷业务的人士分析。

  他指出,以往由于银行额度有限,很多房企要获得开发资金通常会走信托、委托贷款等非标通道,用新债还旧债。然而,随着房地产各方面的风险系数提高,业界对房地产的评估也越发谨慎,“即使房企账面上的各项财务指标都比较理想,都不一定能够拿到钱”。

  多家受访的房企人士对上述观点深有感触。其中,一家港股内地房企的投资部门人士陈先生指出,与以往房企热衷境外融资不同,受人民币贬值等因素影响,境外融资成本走高,因此很多房企对境外融资的热度降低。与此同时,境内的资金成本较低,因此很多房企发债融资由外转内,选择在境内发债融资。

  克而瑞研究中心报告显示,去年房企在海外的融资,年化利率最高达13.63%,最低也有8.13%。有机构数据显示,2014年108家主要上市房企发行债券、票据融资规模约3520亿元人民币,其中在境外以外币计算的融资占比高达54%;而2015年前7月这些房企发行债券、票据融资规模近2650亿元人民币,其中境内人民币债占比高达76%,公司债发行规模达1425亿元。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进接受媒体采访时表示,负债规模上升的房企背后,是其外部融资规模在继续增加。通过持续负债的方式,为房企的去库存获取新的资金。同时,这也说明此类上市房企依然在积极谋求战略扩张。

  然而,陈先生认为,以其所在房企为例,虽然其境外和境内融资的成本持平,资金环境也相对宽松,但也不敢过于扩大借贷规模。“销售回笼资金放缓,导致资金周转周期延长,如果过于扩大借贷规模,则房企的经营困境会进一步提高”。

  上述受访的华南上市房企投资者关系部管理层表示,当前房企面临的较大考验是如何在积极扩张和负债危机中保持平衡,上市公司除了账面上的负债规模外,还承担了不少通过其他融资平台获得的“隐形负债”,偿债能力的高低除了受资金环境的影响外,房企自身去库存快速回笼资金的能力起到决定性作用。

  边捂“钱袋子”边涨价

  房企负债率高企之下,资不抵债的压力也逐步增大。

  以珠江控股为例,截至2015年中期,该房企资产负债率为105.5%,同比增长9%。其中,与15.88亿元的资产总额相比,该房企的负债总额已经达到16.75亿,而实现营业收入仅1.36亿元,净利润仅2149.26万元,对于高额负债而言,恐怕杯水车薪。

  数据显示,珠江控股的公司资产负债率不断攀升,从2010年的64%升至2014年底的98.8%。其间公司净利润出现三次亏损,两次盈利,但净利润均在千万元左右。

  同时,房企持续已久的“微利”困境可能会继续加剧。

  中原地产研究部统计,截至8月25日,已公布半年报的60家房企营业收入合计3011.4亿元,净利润仅为252.57亿,净利润率仅8.4%。其中万科、绿地、保利、招商、碧桂园5家龙头房企净利润率分别为9.6%、4.6%、11.9%、11.7%、10.4%。

  该机构分析指出,与2013年、2014年房企分别为11.97%、10%的平均净利润率相比,2015年中期平均净利润率大幅下降,多数房企目标完成率不足四成,各房企半年净利润总体上呈现下滑趋势。

  一边捂紧“钱袋子”一边涨价,将会成为房企减缓负债高企、净利下降压力的措施。

  “销售方面并没有预期的火热,资金回笼进入减速通道,同时各项运营支出成本加大,利润空间被压缩,公司不得不通过各种手段狠抓利润。”华南上市房企一位财务部人士向记者透露该房企管理层半年工作会议上的信号。

  该人士称,在销售层面方面,公司总部上半年在去库存的压力下并没有通过各地方项目涨价的计划,“只有一部分城市的销量提上来,一些小城市的销售依然低迷,因此公司下半年的‘开源’需求会更大,可能会考虑涨价”。

  同策咨询研究部总监张宏伟分析,从房企今年的销售数据来看,市场是在逐步回暖。因此,看多下半年的房地产企业自然也想追高下半年利润,提高利润率最直接的办法就是涨价,但能不能涨价需要理性区分看待。一线及重点二线城市随着拿地的热度攀升房价水涨船高,三四线城市依然不具备这个潜质,未来不同城市房价分化将会进一步加剧。

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